"就想住得宽敞些，孩子大了，需要自己的空间。"陈然（化名）的目标明确——北京北五环外、两居室、总价可控。
2025 年 12 月底，在北京刺骨的寒冬中，经过连日来的看房奔波，陈然最终敲定了一套符合预算的住宅。首付加上来自银行的 120 万元贷款，她完成了从"西城老破小"到"北五环次新两居"的置换升级。签合同那一刻，她感到的是解脱和憧憬。
陈然的经历并非个例。在 2025 年的北京楼市，改善置业者们通过"买一卖一"的链条，支撑起了二手房市场的基本盘。
纵观 2025 年全年，北京市二手住宅网签总量为 17.4 万套，与上一年相比减少约 1400 套，降幅仅为 0.8%，显示出市场在调整周期中依然有相当的韧性。
回顾 2025 年，有哪些人选择了在这一年"逆势"购房？他们的故事是怎样的？岁末年初，我们通过四个跨越南北的购房故事，勾勒出 2025 年中国楼市购房者的典型群像。
北京置换者：卖掉市中心学区房，到五环外安新家
"我在西城区的老房子是早年孩子上学时候买的学区房，现在孩子都上大学了，我也想换套大的，改善一下居住条件。"陈然称，她是先把西城区的老房子挂出来，"前后挂了有半年时间才成交，比原来预期的价格降了 20 万。"
陈然称："买房的时候，房价在降，这意味着卖房的时候，房子也卖不上价格。巧合的是，我买房的时候，和房东议价还掉的也是 20 万。"
和陈然不同的是，张磊的置换之路，则是兼顾了多重选择。2025 年四五月份，张磊将房山、丰台的两套房产都卖了，计划置换一套面积更大、位置更优且教育资源较好的房子。"房山那套是 120 多平方米的新房，虽然已经交房了，但因为位置较远，我一次都没住过。丰台的房子在西四环边上，是老房子，面积不算大，约 80 平方米。"张磊说，经过几个月的看房选房，最终在上个月定了海淀区一套 150 平方米的房子。
张磊感慨："现在回过头来看，当时卖房的时机选得挺对的，毕竟之后房价就跌得挺明显了。而海淀的房子买得也较为合适，比七八月份的价格，便宜了不少，而且现在的房价也算是稳住了。"
对于购房者来说，2025 年北京的支持政策也较为给力。2025 年 8 月 8 日，北京发布楼市新政，自 8 月 9 日起，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。
2025 年 12 月 24 日，北京进一步出台楼市新政，进一步优化调整住房限购政策，非京籍五环内购房社保年限降至 2 年、五环外降至 1 年；二孩及以上家庭可在五环内多购 1 套；商业房贷不再区分首套二套利率，二套公积金首付比例降至 25%；再加上 12 月 30 日落地的住房增值税优惠，多重政策红利让购房者的入市意愿被激活。
2025 年年末，北京二手房市场迎来了一波显著回暖，这也与政策"礼包"相关。
2025 年 12 月，北京市二手住宅网签量为 1.72 万套，环比增长 19.1%，创出近 9 个月以来的新高，显示市场底部夯实后重拾升势。从网签来看，2025 年最后一天，北京二手商品住宅网签量超千套；2026 年元旦期间，北京二手商品住宅合计网签 88 套。
从当下的北京楼市来看，二手房成交占比已经高达八成以上，同时，二手房又以改善型置换为主力。 以 2025 年 12 月为例，北京二手房成交套数占全市总成交的 83.7% ，套均面积稳定在 90.2 平方米 ，楼龄 10 年内的次新房成交占比升至 41% ，显示置换链条加速运转，改善型需求通过二手房市场释放。
上海改善家庭：一场历时两年的"拉锯战"
在上海，张薇（化名）一家的置换之旅，更像一场与时间赛跑的拉锯战。
在添了二宝后，张薇（化名）开启了"一家四口"的幸福生活，但是，房子却明显感觉不够住了，再加上大宝要上学，学区房也提上了日程。
从 2023 年开始，张薇一家就在为下一个家寻觅。学区、品质、小区环境、价格……多个维度反复拉扯。
"看过的房子，要么学区好但小区破旧，要么新房美但配套遥远，学区和配套顶尖的新房又买不起。"张薇描述的困境也是 2025 年上海楼市不少改善型购房者的心境，"配套好的新房太贵，偏远的新房不想买，市中心的二手房又大多是老龄房。"
最终，他们瞄准了浦东唐镇的浦发华庭。"当时那套房源，在小区里属于诚意出售的低价房，房东急售。我们没怎么砍价，就以 800 万定了。"张薇称，看了两年多房子也妥协了，最后比较"佛系"。
入住后，张薇入手的房子也降价了，同小区类似房源的挂牌价已普遍降至 700 万左右。张薇称："换房是刚性需求，虽然降价了，但是，我们也住进了心仪的商品房小区，孩子上学的问题也解决了。这种满足感，是真实的。"
而张薇的卖房之路更是耗费了大量心力，每一次降价调整都伴随着纠结。
2015 年，张薇以 280 万购入的一套约 100 平方米的三房；2023 年，当市场出现 380 万的报价时，他们选择了观望，期待更好的价格。然而，行情急转直下，"有价无市"成为常态。房子挂了超过一年。
"在买房前，这套房子终于在 2024 年以 350 万卖了出去。虽然比高点少了 30 万，但比起买入价，还是赚了。"张薇坦言。
和张薇一样的置换群体涌入楼市背后，是上海楼市利好新政的推出。2025 年 8 月，上海出台"沪六条"楼市新政，限购政策迎来大调整，符合条件的家庭，外环外购房不限套数，成年单身按照居民家庭执行住房限购政策；同时，公积金账户可支付首付款，商贷利率不再区分首套和二套，以及完善个人住房房产税政策等。
在新政的带动下，上海二手房市场回温。据安居客上海统计，上海二手房成交量达 25.4 万套，创下四年来新高。也就是说，在上海这座拥有 2480 万常住人口的超大城市里，2025 年"平均每 97 人就有 1 人购买了二手房"。
上海"闪电购"妈妈：为学区，连夜敲定降价房
与张薇的长期战线不同，李琳（化名）的购房过程堪称"闪电战"。
孩子后年要上小学，学区房成了刚需。她的预算有限，目标锁定在杨浦区五角场一带的"老破小"。
"关注了 30 多套房源，一直在手机上看，心里有个大概的价位。" 2024 年 10 月的一个晚上，她关注许久的一套 31 平方米房源，房东突然把挂牌价从 150 多万直降至 130 万。
"像是一脚踩空，又像是看到了机会。"李琳当即联系中介，要求看房。那是她第一次踏进那套房子，房龄老、面积逼仄，但学区的光环压倒了一切。"当晚七点见到房东，一位精明的老上海叔叔，我们就开始谈。"
"签完字已经晚上 11 点多了，走出门，手还在微微发抖。感觉打了一场仗。"李琳称。
"没想到 130 万‘捡漏儿’了杨浦的学区房。"李琳说这话时，语气里有一丝庆幸。尽管房子本身谈不上任何居住品质，但它是一张珍贵的"门票"。市场的下行，阴差阳错地降低了她的"门票"成本。
随着房价的下跌，不少购房者认为"老破小"已经跌出了性价比，"外环内 20 年房龄、带学区的老公房成为香饽饽"。
以 2025 年 12 月为例，总价 300 万元以内的刚需房源占比达到 70.01%。对于"老破小"成交量在 2025 年四季度走高的趋势，中原地产资深分析师卢文曦分析称："从价格来看，‘老破小’的价格已经比较充分，其实，越跌的话安全垫就越高，所以推动刚需群体入手，同时，低总价、市中心、小户型的租金价格相对刚性，在存款利率持续走低的情况下租金回报率的优势就凸显出来了，这也促使购房者快速入市。"
郑州改善型买家：卡在"卖一买一"的齿轮间
相比于一线城市，二线城市的换房就显得更为艰难。
郑州的刘芳（化名）则深陷置换链条中最艰难的环节——新房买了，首付交了，月供在还，老房子还没卖出去。
刘芳于一年前添了二宝，妈妈也搬过来照顾两个孩子，加上大宝上学也需要独立空间，"房子就显得拥挤了"。
在金融行业打拼多年后，刘芳拿着手头的积蓄决定改善住房。
刘芳的买房过程相当迅速，2025 年年初，她在郑东新区以 490 多万的总价买入了一套 171 平方米的绿城旗下的高端楼盘，改善居住环境的同时也为孩子提供了更好的学区。
新房各方面都比较满意，唯一的缺点就是总价高，每个月还贷压力大，"接近两万的月供，即使刨去公积金抵扣部分，也要 1 万多。"
和刘芳预想有偏差的是，故事的症结出在"卖一"的环节。她需要卖掉 2019 年以 230 万购入的一套旧房来周转资金。但是，从 2024 年底挂牌至今，这套房子依然没能出手。"刚开始挂牌，还参照着当时的市场价。但眼看着同小区的挂牌价一路跌，现在已经普遍降到 150 万左右了。"
她的描述充满了无奈："有人来问，但出价都想再往下探。从 230 万到 150 万，心理上这道坎太难过了。卖，等于浮亏变真亏；不卖，新房的月供压力巨大。"她卡在了市场的齿轮里，进退维谷。
刘芳无奈是真实的，在市场调整周期中，"卖一"成为比"买一"更艰难、更耗时的事情。
不论是一线城市北京、上海，还是二线城市，选择在 2025 年"逆势"买房的决定背后，都是一个家庭在复杂经济环境中，权衡风险与收益、当下与未来之后，做出的最现实的人生选择。
总体来看，2025 年的购房故事，少了狂热，多了审慎；少了对财富增值的浪漫幻想，多了对家庭实际需求的务实考量。房价的潮水正在退去，回归居住的本质。楼市，正从一个财富竞技场，回归到它本来的模样——一个关于家和生活的容器。
新京报贝壳财经记者 徐倩 段文平 袁秀丽
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